Passoires thermiques : interdictions de louer et gel des loyers

🗓 À jour 2026 — contenu juridique vérifié le 8 juillet 2026. Indices, plafonds et textes évoluent : les repères donnés sont ceux en vigueur à cette date.

Réponse rapide : la loi Climat et Résilience exclut progressivement les passoires thermiques de la location : G+ interdits depuis 2023, tous les G depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les F au 1ᵉʳ janvier 2028, les E en 2034 (calendrier décalé en outre-mer : G 2028, F 2031). Le mécanisme passe par la décence : un logement classé G n’est plus décent — vous pouvez exiger des travaux ou une baisse de loyer devant le juge. Et depuis août 2022, les loyers des logements F et G sont gelés : aucune augmentation, pas même l’IRL.

Le calendrier et vos droits, année par année

Échéance Règle Ce que vous pouvez faire
Depuis août 2022 Gel des loyers F et G Refuser toute hausse — notre calculateur IRL et la lettre de contestation (motif dédié)
Depuis 2023 G+ (> 450 kWh/m²/an) interdits Logement indécent : travaux ou baisse de loyer via le juge
Depuis le 1ᵉʳ janv. 2025 Tous les G interdits (nouveaux baux, renouvellements, reconductions) Idem — le bail en cours continue, mais le logement doit être mis en conformité
1ᵉʳ janv. 2028 Les F interdits Anticipez : demandez le DPE, évoquez les travaux dès maintenant
1ᵉʳ janv. 2034 Les E interdits —
⚠ 2026 : vérifiez la classe actuelle avant d’agir. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9 : environ 850 000 logements chauffés à l’électricité sont sortis du statut de passoire sans travaux. Les DPE antérieurs peuvent être mis à jour gratuitement, sans nouveau diagnostic, sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME. Concrètement : un « G » de 2024 chauffé à l’électricité est peut-être un F voire un E aujourd’hui — vérifiez avant de fonder un recours sur la classe. À suivre également : le projet de loi « Relance logement » présenté en avril 2026 (examen parlementaire en cours) prévoit d’autoriser la location des G sous condition de travaux engagés sous 3 à 5 ans — notre article ce qui change en 2026 suivra son sort.
⚖ Que faire, concrètement, dans une passoire ? Le bail en cours n’est pas annulé : vous n’êtes pas expulsable et le bailleur ne peut pas vous donner congé pour « échapper » à ses obligations. Vos leviers : la mise en demeure de travaux fondée sur l’indécence énergétique, la conciliation, puis le juge — qui peut imposer les travaux, réduire le loyer et suspendre sa révision. Exceptions limitées (décret du 16 août 2023) : contraintes architecturales ou patrimoniales, coût manifestement disproportionné, refus de l’assemblée générale en copropriété — même alors, le juge peut réduire le loyer.
💡 Le DPE, pièce maîtresse de votre dossier. Il est obligatoire dès l’annonce (classe affichée) et annexé au bail ; son absence ou un DPE de complaisance se retournent contre le bailleur. Vous emménagez ? Regardez la classe avant de signer : un F ou G, c’est un loyer gelé (bonne nouvelle) mais des factures lourdes et un confort dégradé (moins bonne). L’estimation des dépenses d’énergie figure sur le DPE — comparez-la à votre budget avant de vous engager, et pensez aux critères de décence qui l’accompagnent.

FAQ — passoires thermiques

Je suis en bail dans un G depuis 2023 : mon bail est-il illégal ?

Non : le bail signé avant l’interdiction se poursuit. Mais le logement, devenu indécent, doit être mis en conformité : vous pouvez exiger les travaux — et au renouvellement, la question se durcit pour le bailleur.

Mon bailleur augmente le loyer alors que le logement est classé F : que faire ?

La hausse est nulle : gel total depuis août 2022 (IRL comprise). Contestez par écrit avec le motif « DPE F/G » de notre lettre type et continuez de payer l’ancien montant.

Le bailleur refuse de me communiquer le DPE : est-ce suspect ?

Le DPE est obligatoire et communicable (annexé au bail, classe sur l’annonce). Un refus persistant laisse présumer le pire — demandez-le par écrit, et sachez qu’un DPE opposable erroné engage le diagnostiqueur et le bailleur.

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