État des lieux de sortie : le guide anti-litiges

🗓 À jour 2026 — contenu juridique vérifié le 8 juillet 2026. Indices, plafonds et textes évoluent : les repères donnés sont ceux en vigueur à cette date.

Réponse rapide : l’état des lieux de sortie n’est pas une inspection libre : c’est une comparaison, ligne à ligne, avec l’état des lieux d’entrée. Seules les dégradations qui n’y figuraient pas peuvent vous être imputées — jamais l’usure normale (vétusté), qui reste à la charge du bailleur. Il se fait contradictoirement (les deux parties présentes ou représentées), gratuitement, à la remise des clés ; en cas de désaccord persistant, un commissaire de justice l’établit, frais partagés par moitié.

Préparer la sortie : ce qui rapporte vraiment

Reprenez l’état des lieux d’entrée une semaine avant : tout défaut qui y est noté est votre bouclier. Remettez en état ce qui vous incombe : trous de cheville rebouchés et raccords faits, joints nettoyés ou remplacés, ampoules en place, ménage complet (la « propreté » se compare aussi à l’entrée). Photographiez tout, pièce par pièce, photos datées, logement vide — plus les relevés des compteurs (eau, électricité, gaz), notés au document. Restituez toutes les clés, badges et télécommandes : leur remise marque le point de départ du délai de restitution du dépôt. Le rétroplanning complet est dans notre checklist déménagement.

⚖ La vétusté, votre alliée juridique. Peintures ternies par les années, moquette usée par un usage normal, joints vieillis : c’est l’écoulement du temps, pas une dégradation — non facturable. Une grille de vétusté (annexée au bail ou choisie parmi les grilles d’accords collectifs) chiffre l’abattement selon l’âge des équipements : peinture amortie sur 7 à 10 ans, moquette sur 7 ans… Après 8 ans d’occupation, une peinture d’origine se refait aux frais du bailleur. Exigez l’application d’une grille dès qu’une retenue « remise en état » apparaît — le détail des contestations est dans retenues sur dépôt.
⚠ Trois erreurs qui coûtent cher. ① Signer un document mentionnant des dégradations que vous contestez « pour en finir » : signez avec réserves écrites précises, ou refusez et passez au commissaire de justice. ② Rendre les clés « dans la boîte aux lettres » sans état des lieux : le bailleur pourrait décrire seul l’état du logement. ③ Laisser des meubles ou des déchets : leur enlèvement sera facturé, justificatifs faciles à produire pour le bailleur. En revanche, l’absence d’état des lieux de sortie du fait du bailleur joue contre lui : il est alors présumé avoir reçu le logement en bon état… de rendu conforme.
💡 Le jour J, en pratique : prévoyez 45 minutes à 1 h, lumière du jour, logement vide et propre. Relisez chaque ligne avant de signer, faites préciser tout terme vague (« état moyen » ne veut rien dire : exigez la description du défaut), vérifiez les relevés de compteurs, et repartez avec votre exemplaire signé — ou le refus documenté. Transmettez enfin, par écrit, votre nouvelle adresse : sans elle, la restitution s’enlise légitimement.

FAQ — état des lieux de sortie

Le bailleur veut facturer l’état des lieux de sortie : légal ?

Non : l’état des lieux de sortie amiable est toujours gratuit pour le locataire (seul celui d’entrée par agence est plafonné à 3 €/m²). Ne se partage que le coût du commissaire de justice en cas de désaccord.

Puis-je me faire représenter ou assister ?

Oui : un tiers muni d’un mandat écrit peut vous représenter, et rien n’interdit de venir accompagné (témoin). Utile quand le départ précède la fin du préavis.

Il n’y a jamais eu d’état des lieux d’entrée : que se passe-t-il à la sortie ?

Sans état des lieux d’entrée, vous êtes présumé avoir reçu le logement en bon état… sauf si le bailleur a fait obstacle à son établissement — auquel cas la présomption s’inverse. Vos photos d’emménagement retrouvent alors toute leur valeur.

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