Charges locatives : récupérables, provisions et régularisation

🗓 À jour 2026 — contenu juridique vérifié le 8 juillet 2026. Indices, plafonds et textes évoluent : les repères donnés sont ceux en vigueur à cette date.

Réponse rapide : le bailleur ne peut vous refacturer que les charges récupérables énumérées limitativement par le décret n° 87-713 : eau, chauffage collectif, ascenseur (fonctionnement), entretien des parties communes et espaces verts, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, une partie de la rémunération du gardien… En location vide, vous payez des provisions régularisées chaque année sur justificatifs — que vous avez le droit de consulter. Trop-perçu ? Il se rembourse, avec une prescription de 3 ans dans les deux sens.

Récupérable ou pas : les cas qui fâchent

Poste Récupérable (vous) Non récupérable (bailleur)
Ascenseur Électricité, entretien courant, petites réparations Remplacement, grosses réparations, mise aux normes
Gardien / employé d’immeuble 75 % (gardien entretien + ordures) ou 40 % (l’un des deux) Le solde, et 100 % si prestations externalisées non conformes
Ordures TEOM (taxe d’enlèvement) Taxe foncière elle-même
Parties communes Électricité, produits d’entretien, menues réparations Ravalement, réfection, honoraires de syndic
Espaces verts Entretien courant Création, replantations lourdes
⚖ La régularisation annuelle, mode d’emploi. Un mois avant, le bailleur vous communique le décompte par nature de charges et, en immeuble collectif, le mode de répartition ; les pièces justificatives (factures, contrats) restent consultables pendant 6 mois. Provisions > dépenses réelles : remboursement du trop-perçu. L’inverse : complément dû — mais si le bailleur régularise avec plus d’un an de retard, vous pouvez exiger un paiement échelonné sur 12 mois. Et au-delà de 3 ans, les charges non réclamées sont prescrites.

💡 Contrôlez en 10 minutes par an. Comparez le décompte à celui de l’an passé poste par poste : toute hausse anormale (+30 % sur « entretien » ?) mérite la demande des justificatifs — par écrit, c’est un droit. Vérifiez que n’apparaissent ni honoraires de syndic, ni travaux, ni assurance de l’immeuble (non récupérables). En cas de blocage : conciliation, dossier chiffré à l’appui — vos quittances archivées serviront de référence. Les redressements en faveur des locataires sont fréquents.
⚠ Meublé et colocation : le forfait. En location meublée (et en colocation), le bail peut prévoir un forfait de charges : ni régularisation, ni justificatifs — mais le forfait doit rester proportionné aux charges réelles et ne peut pas être « manifestement disproportionné ». En bail mobilité, le forfait est obligatoire. Négociez-le avant signature : il ne bougera plus.

FAQ — charges locatives

Mon bailleur ne régularise jamais et garde mes provisions : que faire ?

Exigez par écrit le décompte annuel et les justificatifs ; sans réponse, mise en demeure puis conciliation. L’absence de régularisation prolongée peut conduire le juge à ordonner le remboursement des provisions non justifiées — sur 3 ans.

La TEOM figure sur la taxe foncière du bailleur : comment vérifier ?

Demandez la copie de l’avis de taxe foncière (partie TEOM) : seul ce montant, au prorata de votre occupation, est récupérable — pas les frais de gestion de la taxe ni, évidemment, la taxe foncière.

Des « frais de relance » de 15 € apparaissent sur mon décompte : légal ?

Non : la facturation de frais de relance ou de gestion courante au locataire est interdite (clause réputée non écrite). Seuls les frais d’huissier d’un commandement de payer suivent un régime propre.

À lire ensuite