Réparations : locataire ou propriétaire, qui paie quoi ?

🗓 À jour 2026 — contenu juridique vérifié le 8 juillet 2026. Indices, plafonds et textes évoluent : les repères donnés sont ceux en vigueur à cette date.

Réponse rapide : la ligne de partage est posée par la loi : au locataire l’entretien courant et les menues réparations (liste du décret n° 87-712), au bailleur tout le reste — grosses réparations, remplacements d’équipements en fin de vie, mises aux normes, et toutes les réparations dues à la vétusté, à un vice de construction ou à la force majeure. La règle d’or : l’usure normale du temps n’est jamais à votre charge.

Le tableau qui tranche 90 % des débats

Domaine Locataire (entretien courant) Bailleur
Chauffage / eau chaude Entretien annuel chaudière, purge des radiateurs, remplacement des bagues et joints Réparation et remplacement de la chaudière, du ballon, des radiateurs
Plomberie Joints, flexibles de douche, débouchage courant, entartrage léger Canalisations vétustes, fuites structurelles, robinetterie hors d’usage
Électricité Ampoules, fusibles, interrupteurs et prises (menues réparations) Mise en conformité du tableau, réfection de l’installation
Ouvertures Graissage, poignées, remplacement d’une vitre cassée par vous Fenêtres vétustes, volets hors service, étanchéité
Murs / sols Raccords de peinture, trous de cheville rebouchés, entretien des sols Rafraîchissement dû à la vétusté, infiltrations, revêtements en fin de vie
Extérieurs privatifs Tonte, taille, entretien courant du jardin, gouttières dégorgées Clôtures vétustes, élagage lourd, toiture
⚖ Deux principes qui renversent les situations. ① Même une réparation « locative » bascule chez le bailleur si elle résulte de la vétusté ou d’une malfaçon : le joint qui lâche après 15 ans, la peinture défraîchie par le temps ne vous incombent pas. ② Le bailleur doit délivrer et maintenir un logement décent en état de servir : chauffage défaillant, humidité structurelle, électricité dangereuse relèvent de son obligation, quel que soit le bail.
💡 La méthode quand rien ne bouge. 1. Signalement écrit daté (e-mail puis LRAR), photos à l’appui. 2. Mise en demeure sous 15 jours, articles 6 de la loi de 1989 et 1720 du Code civil cités. 3. Commission de conciliation, gratuite. 4. Juge : exécution forcée, dommages-intérêts pour trouble de jouissance, voire réduction de loyer. Et si des travaux du bailleur durent plus de 21 jours dans votre logement, une réduction de loyer proportionnelle est due de plein droit.
⚠ Ne faites jamais réaliser les travaux vous-même pour les déduire du loyer sans autorisation du juge : la « compensation sauvage » vous met en tort (impayé partiel) même si le fond vous donne raison. En urgence vitale (fuite majeure, danger électrique), sécurisez, documentez tout et prévenez immédiatement — le bailleur ne peut s’opposer aux réparations urgentes, et le dégât des eaux suit son circuit propre.

FAQ — réparations

La chaudière est en panne en plein hiver : quel délai pour le bailleur ?

Le chauffage relève de la décence : l’intervention doit être diligente. Mettez en demeure sous 48-72 h vu l’urgence, demandez un chauffage d’appoint, et documentez les températures — un manquement prolongé ouvre droit à réduction de loyer.

Qui paie le remplacement du mitigeur qui fuit ?

Le joint ou le flexible : vous. Le mitigeur hors d’usage par vétusté : le bailleur. L’âge de l’équipement et l’état à l’entrée (état des lieux) font la preuve.

Le bailleur peut-il m’imposer ses artisans et ses dates ?

Il choisit ses prestataires pour ses travaux, mais les interventions dans votre logement se programment d’un commun accord — voir visite du propriétaire pour les limites précises de l’accès.

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