Congé du propriétaire : vente, reprise et vos protections

🗓 À jour 2026 — contenu juridique vérifié le 8 juillet 2026. Indices, plafonds et textes évoluent : les repères donnés sont ceux en vigueur à cette date.

Réponse rapide : le bailleur ne peut vous donner congé que pour l’échéance du bail, avec un préavis de 6 mois (vide) ou 3 mois (meublé), et pour l’un de trois motifs seulement : la vente (en vide, vous êtes prioritaire pour acheter), la reprise pour y habiter lui-même ou loger un proche d’une liste limitative, ou un motif légitime et sérieux (impayés répétés, troubles graves). Hors ces cas — et hors forme régulière — le congé est nul, le bail continue. Et le congé frauduleux est pénalement sanctionné.

Les 3 congés, à la loupe

Motif Vos droits
Vente (location vide) Le congé vaut offre de vente : prix et conditions notifiés, 2 premiers mois du préavis pour accepter (droit de préemption). Vente à un tiers moins cher ensuite ? Nouveau droit de priorité via le notaire.
Reprise Bénéficiaire limité : bailleur, conjoint/partenaire/concubin (1 an), leurs ascendants et descendants. Le congé indique nom, adresse et caractère réel du projet — vérifiable et contrôlable par le juge.
Motif légitime et sérieux Manquements avérés (impayés répétés, troubles, sous-location interdite) ou motif objectif sérieux — apprécié par le juge en cas de contestation.

En meublé, la vente ne déclenche pas de droit de préemption, mais motifs et délais restent encadrés.

⚖ Locataires protégés. Si vous avez plus de 65 ans avec des ressources sous les plafonds réglementaires (logement social PLS), le bailleur ne peut vous donner congé qu’en vous proposant un relogement correspondant à vos besoins et possibilités, à proximité — sauf s’il est lui-même âgé de plus de 65 ans ou dispose de ressources modestes. La protection s’apprécie à l’échéance du bail, et s’étend à la personne à charge de plus de 65 ans vivant au foyer. Un congé délivré au mépris de cette protection est nul.
⚠ Congé frauduleux : ne vous laissez pas faire. Reprise fictive (le logement se retrouve sur Airbnb trois mois plus tard), vente jamais réalisée, motif prétexte : la fraude expose le bailleur à une amende pénale jusqu’à 6 000 € (30 000 € pour une personne morale) et à des dommages-intérêts. Gardez le congé, surveillez le devenir du logement (annonces, voisins), et documentez. Vous pouvez contester le congé avant de partir devant le juge des contentieux de la protection — le doute sur la réalité du motif se plaide très bien.
💡 Congé reçu : votre plan d’action. 1. Vérifiez la forme (LRAR/commissaire/remise contre récépissé, délai de 6 ou 3 mois avant l’échéance, mentions obligatoires — la notice d’information en vide) : un vice = congé nul. 2. En cas de vente, chiffrez l’offre : le droit de préemption peut être une opportunité. 3. Sachez qu’au cours des 6 derniers mois, vous pouvez partir à tout moment sans devoir le loyer au-delà de votre départ effectif — inutile de donner un préavis en réponse à un congé. 4. Anticipez la recherche — notre checklist et le silo louer un logement enchaînent. En cas de doute : ADIL, gratuite, sous quinzaine.

FAQ — congé du propriétaire

Mon bail se renouvelle dans 4 mois et je reçois un congé : valable ?

Non en location vide : le congé doit parvenir au moins 6 mois avant l’échéance (3 mois en meublé). Trop tard = congé sans effet, le bail se renouvelle — répondez par LRAR en le constatant.

Le nouveau propriétaire qui achète le logement peut-il me mettre dehors ?

Non : la vente ne rompt pas le bail (« la vente n’emporte pas congé »). L’acquéreur devient votre bailleur aux mêmes conditions — et s’il veut reprendre ou revendre, des délais renforcés s’appliquent selon la date d’acquisition.

Dois-je payer le loyer pendant les 6 mois du congé ?

Oui tant que vous occupez — mais vous pouvez partir à tout moment pendant le préavis du congé, en ne devant le loyer que jusqu’à votre départ effectif (état des lieux et remise des clés faisant foi).

À lire ensuite